Congé-délai

Le congé-délai peut-être donner à tout moment par le locataire en respectant les règles de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par voie d'huissier. Le délai court à la date de reception de la lettre.
En général, il est de 3 mois mais peut-être réduit à 2 mois en cas de :
premier emploi, mutation, perte d'emploi, changement d'emploi (suite à une perte d'emploi), pour une personne de plus de 60 ans dont la santé justifie un changement de domicile, pour les bénéficiaires du RMI ou en cas de démmenagement dans un logement conventionné.

Le cas particulier du congé donné par le bailleur.
Il est aussi encadré par l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il doit respecter un délai d'au moins 6 mois avant la fin de l'expiration du bail sinon le bail est reconduit.
Il peut être donné dans 3 cas :

• Congé pour vente : dans ce cas, il vaut offre de vente au locataire qui a 2 mois - voir plus en cas de prêt bancaire - pour répondre à cette offre.
• Congé pour reprise : il doit indiquer le nom et l'adresse du futur bénéficiaire du logement.
• Congé pour motif légitime et sérieux : il doit indiquer le motif (retard de paiement, défaut d'entretien, trouble de voisinage, etc.)

Allocation logement

Il s'agit de l'AL (allocation de logement) et l'APL (aide personnalisée au logement) pour un logement conventionné. Elles ne sont pas cummulables et sont soumise à conditions de ressources.
Elles sont perçues pour une résidence principale, occupée au moins 8 mois par an.
Elles sont versées par la CAF (Caisse d'Allocation Familiale) directement au propriétaire. Elles ne sont versées qu'en cas d'habitation durant le mois complet.
En cas de montant inférieur à 24 euros, elles ne sont pas versées. La surface habitable doit être au moins égale à 9m2 pour une personne seule.
Leur montant est établi en fonction de plusieurs critères (montant du loyer, montant des ressources, composition de la famille, etc.)

KMP - LES POELES A GRANULES DE BOIS

L'entreprise KMP, fondée en 1990 à Kalmar au sud de la Suède, est spécialisée dans le chauffage aux granulés de bois, la Suède en étant le plus grand consommateur européen. Kmp est leader sur son marché (une installation sur 3).

Les poêles KMP, c'est :

- rendement énergétique de plus de 85%

- régulation automatique des paramètres de combustion

- thermostat d'ambiance afin d'alimenter plus ou moins de granulés dans le foyer

- savoir-faire technologique résultant de 15 ans d’expérience sur l’optimisation de la combustion et la convection

- conception simple

- fonctionnement silencieux (ventilation constante quel que soit la puissance régulée)

- certifification P-Mârkt pour leurs hautes performances énergétiques et environnementales (norme européenne parmi les plus exigeantes).

En 2006, KMP a rejoint le groupe ARITERM, acteur finlandais des Bio-énergies.

En 2008, nouveaux modèles NEPTUNI et EKERUM (nouveaux habillages, sur la base du modèle MYSINGE).

Lien fabricant : ariterm.se

Lien installateur : poelesgranules-kmp.ouvaton.org

Los Horoscopos De Durango - Ayer, Hoy Y Siempre (2008)

1.- Bazar
2.- Hoy Y Siempre
3.- Te Amo
4.- Niegalo
5.- Corazon Romantico
6.- Vamonos
7.- Eras Tu
8.- Ya No Voy A Llorar
9.- Tan Solo En Ti
10.- Ahora Que No Estas
11.- Julio Castro
12.- Que Bello Error
13.- Para Volver A Mi
14.- Juntos
15.- Catarino Y Los Rurales
16.- La Virgen De Las Novias (Bonus Track)

Expulsion

La trève hivernal commence le 1° novembre et s'arrête le 15 mars, durant cette période il n'est pas possible de procéder des expulsions sans solution de relogement.

L'impayé est la première cause d'expulsion mais elle peut aussi être déclenchée en cas de non-versement du dépôt de garantie, en cas de défaut d'assurance ou à la suite d'un congé donné dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En secteur locatif, l'impayé est constitué :
- soit lorque 3 termes nets consécutifs sont totalement impayés,
- soit le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à 2 fois le montant mensuel brut du loyer et des charges.

Dès la constitution d'un impayé de loyer, le bailleur social doit saisir, dans un délai de 3 mois avant la convocation devant le tribunal (assignation), la Section Départementale des Aides Publiques au Logement (SDAPL) ou la Caisse d'Allocations Familiales (CAF).
Il existe différents dispositifs d'aide : Fonds de Solidarité Logement (FSL), Commission de Surendettement, Caisse d'Allocations Familiales (CAF), etc.

Un commandement de payer est ensuite adressé au locataire par acte d'huissier remis en main propre.
Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour régler sa dette avant le début de la procédure judiciaire.

Ensuite, vient la convocation au tribunal (assignation) toujours par acte d'huissier afin d'informer le locataire de la procédure d'expulsion en cours. Elle l'invite à se présenter au tribunal. L'audience a lieu au moins 2 mois plus tard.
Une copie de la convocation au tribunal (assignation) est adressée au Préfet pour toute demande d'expulsion. Dès qu'il la reçoit, le Préfet demande aux Services Sociaux de réaliser une enquête sociale (origine de la demande, causes de l'impayé, aides susceptibles d'être mobilisées). Les principaux éléments de cette enquête sont transmis au juge.

Enfin, c'est l'audience, la présence du locataire à l'audience est essentielle. Le juge écoute les arguments du bailleur et du locataire qui peut proposer un échéancier de règlement de sa dette. Cette proposition peut éviter une expulsion (attention : il est nécessaire ensuite respecter scrupuleusement l'échéancier).
Le juge prend ensuite sa décision : suspension de la clause résolutoire, accord de délai pour acquitter de la dette, résiliation le bail ou ordonner l'expulsion.
La décision du juge doit être signifié par voie d'huissier.
Si malgré tout, le jugement d'expulsion est prononcé, le locataire peut demander des délais d'exécution de ce jugement au juge de l'exécution.
Ce délai d'exécution est compris entre 3 mois et 3 ans ; il peut être accordé chaque fois que le relogement des personnes expulsées s'avére difficile malgré leur bonne volonté.
Si le locataire conteste la décision rendue, il peut faire appel dans un délai de 15 jours (ordonnance) à 1 mois (jugement), après avoir éventuellement consulté un avocat.

Pour procéder à l'expulsion, le bailleur doit au préalable faire signifier par acte d'huissier un commandement de quitter les lieux.
Si, à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant ce commandement, le locataire reste dans les lieux, le bailleur peut demander à un huissier de procéder à l'expulsion. En principe, le locataire est averti par l'huissier du jour de l'évacuation.

L'huissier se présente au logement et demande au locataire de quitter le logement.
Si le locataire s'oppose à l'expulsion, l'huissier dresse un procès-verbal de difficultés.

Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation de faire intervenir la Force Publique (police) pour réaliser l'expulsion. Le préfet a un délai de 2 mois pour répondre. Il demande une enquête sociale et un rapport au commisaire de Police.
Le locataire est alors convoqué par le commisaire de Police qui l'incite à partir de lui-même puis transmet un rapport à la préfecture qui complète ainsi l'enquête sociale.
C'est avec ces documents que le préfet refuse ou accepte l'intervention de la Force Publique (police).
Le silence du préfet après 4 mois à compter de la demande d'intervention de la Force Publique (police) est considérée comme un refus implicite.
En cas de refus de concours de la police, le bailleur peut demander à être indemnisé au titre des loyers non perçus auprès du tribunal administratif du ressort de l'immeuble.

En dernier lieu, si le préfet accorde l'intervention de la Force Publique (police), le locataire est expulsé par l'huissier en présence du Commissaire et d'un serrurier. Un procès verbal d'expulsion est remis au locataire, il doit comprendre la liste précise des meubles laissés dans le logement et fixe une date d'audience devant le juge de l'exécution.
L'expulsion ne peut avoir lieu qu'entre 6h et 21h et hors des jours fériés ou chômés.
Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour récupérer les affaires laissées dans le logement. A l'issue de ce délai, le juge de l'exécution, après avoir entendu le locataire et le bailleur, décide du sort des biens restés dans le logement.

Etat des lieux

L'état des lieux est la description exacte et précise du logement en début et en fin de bail. Il permet de déterminer les réparations nécessaires et si elles sont du ressort du bailleur ou du locataire.
C'est après comparaison entre les deux états des lieux que le dépôt de garantie est rendue au locataire moins les sommes dues au titre des loyers, charges, réparations locatives et dégradations dont il serait responsable avec justificatifs des sommes réclamées. Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Il doit être joint au contrat de location. Si il n'existe pas d'état des lieux lors de l'entrée dans le logement, celui-ci est présumé avoir été livré en bon état, ils doivent donc être rendu dans le même état de qualité.

L'état des lieux doit être rédigé en contradiction par les deux parties, soit le bailleur et le locataire. Les observations du locataire doivent donc apparaître dessus. Il est possible de se faire accompagner d'un membre de la CNL - amicale d'Epernay, à titre de conseil.
Il faut être vigilant sur les termes employés (usé n'entraîne pas de frais pour le locataire à l'inverse de cassé ou dégradé)
Seules les dégradations dues à un usage abusif, inapproprié des équipements peuvent être imputées au locataire, c'est le cas pour une brûlure sur de la moquette ou des tâches indélébiles.
L'usure et la vétusté résultant d'un usage normal, ne peuvent lui être imputé.

Le locataire est tenu de rendre le logement propre (lessivage des peintures, plafond, nettoyage des parquets, etc.), dans l'état d'origine dans lequel il l'a reçu et d'y faire les réparations locatives nécessaires.

Lors de l'état des lieux, il faut tout faire noter ; les accords verbaux n'ayant aucune valeur. Il est aussi conseiller de procéder au relevé des compteurs (eau, gaz, électricité).
Lors du premier mois de chauffage, il est possible de compléter l'état des lieux d'entrée, par l'état des éléments de chauffage. Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux, il est nécessaire de le signaler au propriétaire, dans un délai de 20 jours, avec une lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour un état des lieux de sortie, penser à reprendre les couriers signalant des problèmes ayant entraîné des dégradations et effectuer un relevé des compteurs.
L'état des lieux de sortie est généralement précédé d'un pré-état des lieux indicatif (ou visite préliminaire) afin de s'accorder sur les réparations qui incombent à chacun.

En cas de désaccord, le locataire peut refuser de signer l'état des lieux. Il est alors réalisé par un huissier de Justice, désigné d'un commun accord entre les deux parties et dont les frais sont partagés entre les deux parties.
En cas de litige relatif à l'état des lieux, chaque partie a la possibilité de saisir la Commision départementale de Conciliation de la Marne.

Grille de vétusté de l'accord collectif local sur la procédure d'état des lieux dans le département de la Marne.

Charge locative

Les charges locatives sont généralement payées sous formes de provisions mensuelles avec le loyer. Elles font l'objet d'une régularisation annuelle accompagnée d'un remboursement au bénéfice des locataires ou d'un rappel.
Ces charges correspondent aux dépenses dûes à l'entretien courant des immeubles et aux menus réparations d'instalation qu'effectuent le bailleur (entretien des parties communes, les taxes locatives (enlèvement d'ordures, balayage), entretien des parties individuelles, etc.).
La loi prévoit une liste limitative de ces charges aussi appelées "charges récupérables" en ce sens que le bailleur les avance mais les récupèrent par facturation aurpès du locataire. Elles peuvent être réclamées par le bailleur pendant un délai de 5 ans, à l'inverse le locataire peut les contester pendant 3 ans.

Leur montant doit être justifié par la présentation des factures correspondantes. La régularisation annuelle est une occasion de les contrôler.

La liste des charges récupérables est fixée en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
I. - Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d'électricité.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.

II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives :
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
- Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
- A l'électricité ;
- Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. - Installations individuelles.
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
- vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
- contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d'eau.
b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- A l'essence et huile ;
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

VI. - Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables :
- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
- Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
- Entretien et vidange des fosses d'aisances ;
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Elimination des rejets (frais de personnel).

VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation.
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
- Ramonage des conduits de ventilation ;
- Entretien de la ventilation mécanique ;
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers :
- Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. - Impositions et redevances.
- Droit de bail.
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.

Le propriétaire a à sa charge :

• le gros entretien (vandalisme, etc.) ;
• les grosses réparations (réparation de la vétusté, etc.) ;
• les frais de gestion ;
• les dépenses de ravalement ;
• l'installation ou le remplacement des équipements des parties communes (tapis, vitres, digicode, etc.) ;
• les peintures des escaliers ;
• le renouvellement d'installation d'eau, de chauffage dans les appartements et les parties communes ;
• les achats de poubelles, etc.
• la partie du salaire du gardien qui n'est pas à la charge du locataire.