Etat des lieux

L'état des lieux est la description exacte et précise du logement en début et en fin de bail. Il permet de déterminer les réparations nécessaires et si elles sont du ressort du bailleur ou du locataire.
C'est après comparaison entre les deux états des lieux que le dépôt de garantie est rendue au locataire moins les sommes dues au titre des loyers, charges, réparations locatives et dégradations dont il serait responsable avec justificatifs des sommes réclamées. Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Il doit être joint au contrat de location. Si il n'existe pas d'état des lieux lors de l'entrée dans le logement, celui-ci est présumé avoir été livré en bon état, ils doivent donc être rendu dans le même état de qualité.

L'état des lieux doit être rédigé en contradiction par les deux parties, soit le bailleur et le locataire. Les observations du locataire doivent donc apparaître dessus. Il est possible de se faire accompagner d'un membre de la CNL - amicale d'Epernay, à titre de conseil.
Il faut être vigilant sur les termes employés (usé n'entraîne pas de frais pour le locataire à l'inverse de cassé ou dégradé)
Seules les dégradations dues à un usage abusif, inapproprié des équipements peuvent être imputées au locataire, c'est le cas pour une brûlure sur de la moquette ou des tâches indélébiles.
L'usure et la vétusté résultant d'un usage normal, ne peuvent lui être imputé.

Le locataire est tenu de rendre le logement propre (lessivage des peintures, plafond, nettoyage des parquets, etc.), dans l'état d'origine dans lequel il l'a reçu et d'y faire les réparations locatives nécessaires.

Lors de l'état des lieux, il faut tout faire noter ; les accords verbaux n'ayant aucune valeur. Il est aussi conseiller de procéder au relevé des compteurs (eau, gaz, électricité).
Lors du premier mois de chauffage, il est possible de compléter l'état des lieux d'entrée, par l'état des éléments de chauffage. Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux, il est nécessaire de le signaler au propriétaire, dans un délai de 20 jours, avec une lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour un état des lieux de sortie, penser à reprendre les couriers signalant des problèmes ayant entraîné des dégradations et effectuer un relevé des compteurs.
L'état des lieux de sortie est généralement précédé d'un pré-état des lieux indicatif (ou visite préliminaire) afin de s'accorder sur les réparations qui incombent à chacun.

En cas de désaccord, le locataire peut refuser de signer l'état des lieux. Il est alors réalisé par un huissier de Justice, désigné d'un commun accord entre les deux parties et dont les frais sont partagés entre les deux parties.
En cas de litige relatif à l'état des lieux, chaque partie a la possibilité de saisir la Commision départementale de Conciliation de la Marne.

Grille de vétusté de l'accord collectif local sur la procédure d'état des lieux dans le département de la Marne.

Charge locative

Les charges locatives sont généralement payées sous formes de provisions mensuelles avec le loyer. Elles font l'objet d'une régularisation annuelle accompagnée d'un remboursement au bénéfice des locataires ou d'un rappel.
Ces charges correspondent aux dépenses dûes à l'entretien courant des immeubles et aux menus réparations d'instalation qu'effectuent le bailleur (entretien des parties communes, les taxes locatives (enlèvement d'ordures, balayage), entretien des parties individuelles, etc.).
La loi prévoit une liste limitative de ces charges aussi appelées "charges récupérables" en ce sens que le bailleur les avance mais les récupèrent par facturation aurpès du locataire. Elles peuvent être réclamées par le bailleur pendant un délai de 5 ans, à l'inverse le locataire peut les contester pendant 3 ans.

Leur montant doit être justifié par la présentation des factures correspondantes. La régularisation annuelle est une occasion de les contrôler.

La liste des charges récupérables est fixée en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
I. - Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d'électricité.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
- visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
- examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
- nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
- dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
- tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l'appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d'éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
- de la cabine (boutons d'envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;
- des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d'appel) ;
- des balais du moteur et fusibles.

II. - Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes.
1. Dépenses relatives :
- A l'eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation concernés ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d'épuration ;
- A l'eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs ;
- Les dépenses relatives à la consommation d'eau incluent l'ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d'assainissement, à l'exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint en application de l'article L. 35-5 du code de la santé publique ;
- Aux produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau ;
- A l'électricité ;
- Au combustible ou à la fourniture d'énergie, quelle que soit sa nature.
2. Dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
- entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
- graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
- remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie ;
- entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs annexes ;
- vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
- réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l'équilibrage ;
- purge des points de chauffage ;
- frais de contrôles de combustion ;
- entretien des épurateurs de fumée ;
- opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
- conduite de chauffage ;
- frais de location d'entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels ;
- entretien de l'adoucisseur, du détartreur d'eau, du surpresseur et du détendeur ;
- contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
- nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
- vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments d'usage commun :
- réparation de fuites sur raccords et joints ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
- rodage des sièges de clapets ;
- menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des pompes à chaleur ;
- recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.

III. - Installations individuelles.
Chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives :
1. Dépenses d'alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
- réglage de débit et température de l'eau chaude sanitaire ;
- vérification et réglage des appareils de commande, d'asservissement, de sécurité d'aquastat et de pompe ;
- dépannage ;
- contrôle des raccordements et de l'alimentation des chauffe-eau électriques, contrôle de l'intensité absorbée ;
- vérification de l'état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
- réglage des thermostats et contrôle de la température d'eau ;
- contrôle et réfection d'étanchéité des raccordements eau froide - eau chaude ;
- contrôle des groupes de sécurité ;
- rodage des sièges de clapets des robinets ;
- réglage des mécanismes de chasses d'eau.
b) Menues réparations :
- remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.

IV. - Parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble des bâtiments d'habitation.
1. Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- Aux fournitures consommables, notamment produits d'entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l'entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).

V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
1. Dépenses relatives :
- A l'électricité ;
- A l'essence et huile ;
- Aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien courant :
ampoules ou tubes d'éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides, produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l'exclusion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.

2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage concernant :
- les allées, aires de stationnement et abords ;
- les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
- les aires de jeux ;
- les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d'évacuation des eaux pluviales ;
- entretien du matériel horticole ;
- remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

VI. - Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables :
- Sacs en plastique et en papier nécessaires à l'élimination des rejets ;
- Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
- Entretien et vidange des fosses d'aisances ;
- Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Elimination des rejets (frais de personnel).

VII. - Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation.
1. La fourniture d'énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
- Ramonage des conduits de ventilation ;
- Entretien de la ventilation mécanique ;
- Entretien des dispositifs d'ouverture automatique ou codée et des interphones ;
- Visites périodiques à l'exception des contrôles réglementaires de sécurité, nettoyage et graissage de l'appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des façades vitrées.
3. Divers :
- Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.

VIII. - Impositions et redevances.
- Droit de bail.
- Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
- Taxe de balayage.

Le propriétaire a à sa charge :

• le gros entretien (vandalisme, etc.) ;
• les grosses réparations (réparation de la vétusté, etc.) ;
• les frais de gestion ;
• les dépenses de ravalement ;
• l'installation ou le remplacement des équipements des parties communes (tapis, vitres, digicode, etc.) ;
• les peintures des escaliers ;
• le renouvellement d'installation d'eau, de chauffage dans les appartements et les parties communes ;
• les achats de poubelles, etc.
• la partie du salaire du gardien qui n'est pas à la charge du locataire.

Réparation locative

La notion de réparation locative apparaît souvent notamment lors de l'état des lieux.
Le terme réparation locative désigne l'ensemble des réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et les menues réparations consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ces réparations sont de la responsabilité du locataire et se distinguent des dégradations volontaires qui sont sous responsabilité de leur auteur.

Ces réparations locatives sont encadrées par le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives.

Une liste de ces réparations locatives est même précisée en annexe du décret.
I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
- Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
- Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
- Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
- Dégorgement des conduits.

II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
- Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
- Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
- Réfection des mastics ;
- Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
- Graissage ;
- Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
- Graissage ;
- Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
- Nettoyage et graissage ;
- Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
- Maintien en état de propreté ;
- Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
- Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
- Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
- Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
- Dégorgement :
- Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
- Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
- Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
- Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
- Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
- Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
- Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
- Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
- Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. - Equipements d'installations d'électricité.
- Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Assurance

L'assurance du logement par le locataire est une obligation légale (article 7 de la loi du 6 juillet 1989, loi du 23 décembre 1986, loi Quilliot, loi Mehaignerie). Cette assurance obligatoire concerne la garantie "risques locatifs" (incendie, explosion, dégât des eaux, attentats, émeutes, actes de terrorisme) mais les assurances couvrent souvent aussi la garantie "recours des voisins et des tiers" et la garantie "multirisque habitation".
La non-assurance peut-être la clause de plein droit de résiliation de bail. C'est pourquoi, vous devez fournir une attestation d'assurance, chaque année, à votre bailleur.

La garantie "risques locatifs" : Elle vous couvre pour les dommages causés à l'immeuble dont vous pourriez être tenu responsable et permet de rembourser le propriétaire à votre place.
La garantie "recours des voisins et des tiers" : Elle vous couvre pour les dommages causés à vos voisins dont vous pourriez être tenu responsable et permet de rembourser vos voisins à votre place.
La garantie "multirisque habitation" : En cas de détérioration ou de destruction de vos biens, elle vous rembourse à hauteur de la vétusté de l'objet. Elle couvre aussi la responsabilité civile "vie privée".

Le contrat d’assurance s’appelle aussi police d’assurance. Le contrat est valable un an et se reconduit généralement par accord tacite à la date anniversaire du contrat.

Les assurances n’assurent pas tout. Il existe des clauses d'exclusion de risque mais elles doivent paraître en caractère très visible dans le contrat.
Certaines exclusions résultent de la loi, d’autres sont particulières au contrat :
Ne sont jamais garanties :
- les fautes intentionnelles de l'assuré (ex. incendie volontaire)
- ce qui est contraire à l’ordre public (ex. amendes)
- les pertes et dommages causés par la guerre étrangère ou une guerre civile
Sont généralement exclus :
- radioactivité
- cataclysmes sauf s'ils sont déclarés catastrophes naturelles par arrêté ministériel

En cas de démménagement :
Informez l'assureur le plus tôt possible, le contrat est transféré sur la nouvelle adresse.

En cas de sinistre :
Prévenez vos assureur dans les cinq (5) jours (sauf en cas de vol, le délai est de 24 heures) en lui indiquant : votre nom, votre numéro de contrat, la date et la nature du sinistre ainsi que la description des dommages.
Un expert de votre assurance passe évaluer les dommages ; c'est à vous de prouver les dommages aussi ne jettez rien tant que l'expert n'est pas passé et rassemblez les documents permettant de juger de la valeur du bien (facture, bons de garantie, photos, etc.).

Pour résilier :
Prévenir l'assureur dans un délai de 2 mois minimum avant la date de l'échéance, par lettre recommandée.

Assurances du propriétaire
Le propriétaire est obligé de louer son bien en bon état et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui sont devenues nécessaires.
Sa responsabilité peut être recherchée si un sinistre est dû à un vice de construction ou à un défaut d'entretien. De même le propriétaire peut être déclaré responsable à l'égard de ses locataires du trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels résultant d'un incendie ou d'une explosion et dû à l'un de ses locataires.
Le propriétaire doit assurer l'immeuble. Ce qui garantit généralement la totalité des bâtiments (c'est-à-dire les parties communes et privatives) et les responsabilités encourues par le propriétaire (envers les locataires, les voisins et les tiers et la copropriété).

Information

• Assurance
• Allocation logement
  
• Charge locative
• Congé-délai
  
• Dépôt de garantie
• Droit au logement opposable
• Eau
  
• Etat des lieux
• Expulsion
• Humidité
  
• Lois relatives au logement
  
• Logement indécent
• Loyer
• Nuisance sonore
  
• Réparation locative
• Vie collective
  

Bernon : les locataires veulent se faire entendre

Bernon : les locataires veulent se faire entendre
L'union, article paru le 5 mai 2008

Les habitants de Bernon souhaitent une meilleure compréhension de leurs charges. Le centre national du logement leur propose de mettre en place un réseau de locataires.

ETRE locataire à Bernon relève parfois du parcours du combattant. Les responsables et les adhérents de la CNL (confédération nationale du logement) en savent quelque chose. Ils l'ont rappelé lors de la dernière réunion de l'amicale qui a réuni une cinquantaine de locataires du Toit Champenois. Dont des habitants des différents quartiers de Beausoleil, Bernon, Bernon-villages et la Vaute. « Il y a une réelle attente des gens qui ne comprennent pas toujours la logique de l'organisme logeur » explique l'un des responsables de la CNL. « Nous sommes sensibles aux préoccupations des locataires de tous ces quartiers. Mais ils doivent savoir que la vile d'Epernay est présente à leurs côtés » a souligné Djora Fis, conseillère municipale déléguée à la proximité.
Le groupe de volontaires de l'amicale a fait un bref rappel historique de la section locale de la CNL et de ses actions passées et en cours, notamment sur les régularisations de charges et les problèmes d'expulsion. Ils ont une nouvelle fois rappelé à quel point l'implication des locataires était essentielle à leur action afin de pouvoir être porteur d'un message le plus représentatif possible. « Notre rôle est de développer une communication réelle avec l'organisme logeur. Les gens ont souvent le sentiment de ne pas être compris » commente Nicole Gilles, présidente de l'amicale.

Solutions pédagogiques
L'amicale souhaite renforcer sa présence sur le terrain. Notamment mettre en place un réseau de locataires-relais afin de connaître les problèmes propres à chaque type d'habitat et de les relayer auprès des instances au sein desquelles ils siègent (tour de quartier, conseil d'administration, conseil d'administration du Toit Champenois, concertation avec la ville…) Les participants se sont exprimés sur leur quotidien, leurs inquiétudes et ont formulé des revendications.
Le problème des charges est régulièrement revenu dans les échanges. Les habitants comprennent mal la façon dont elles sont calculées, ce qu'elles prennent en compte, ou encore la manière dont elles sont régularisées. « Nous allons nous mobiliser afin de mettre en place des solutions pédagogiques et accessibles pour une meilleure compréhension des charges tout en continuant à lutter pour leur diminution » souligne une responsable de l'amicale.
Autre sujet d'inquiétude : les différentes réhabilitations en cours et à venir. Les locataires déplorent un manque d'information ou des informations non-concordantes entre les différents interlocuteurs.
La CNL estime qu'il est nécessaire d'accompagner les locataires lors de gros travaux de réhabilitation, qu'il s'agisse d'interventions sur site habité ou de relogement. Elle encourage les locataires à être vigilants et à ne pas hésiter à la contacter pour se faire conseiller.
J.B.
Pour joindre la CNL (section d'Epernay), 1, square Offenbach à Epernay.

source : http://www.lunion.presse.fr/index.php/cms/13/article/130921/

Bureau 2008 de la CNL - Amicale d'Epernay

Par réunion de sa commision exécutive en date du vendredi 2 mai 2008, la CNL - Amicale d'Epernay a procédé au renouvellement de son bureau, dont voici la liste des membres.
Présidente : Mme Nolleau Sandrine.
Vice-présidente : Mme Taramini Christine.
Trésorière : Mme Maruae Martine.
Vice-trésorière : Mme Lautoa Murielle.
Secrétaire : Mme Gille Nicole.
Vice-secrétaire : Mme Humbert Sandrine.
Membres du bureau :
Mme Duclos Claudine.
Mr Laghmar Hassan.
Mme Lesure Andrée-Françoise.
Mr Nawrot Jean-Marie.
Mr Ousmane Sylla.
Mme Rousseau Emma.